Osservatorio finanziario n. 72

di Stefano Masa ideatore e titolare di QuantInvest®

Mercato immobiliare: «A chi fa casa la borsa resta rasa»

L’Istat e i suoi dati parlano chiaro. In base alle stime preliminari del primo trimestre 2015 «la diminuzione dei prezzi delle abitazioni rispetto al 2010 raggiunge il -13,7%. Alla riduzione concorrono sia le abitazioni esistenti, i cui prezzi, nello stesso periodo, sono scesi del 18,6%, sia le nuove per le quali si registra una variazione negativa dell’1,5%». Il mattone si è sgretolato nel corso degli anni infatti, come si legge nella recente nota Istat, «quello registrato nel primo trimestre 2015 è infatti il quattordicesimo calo congiunturale consecutivo e per la prima volta è il risultato di una diminuzione dei prezzi delle abitazioni nuove (-1,0%) più ampia di quella delle abitazioni esistenti (-0,5%)». Quest’ultimo dato è eloquente.

Il Codacons ha commentato prontamente i dati diffusi dichiarando che la diminuzione del prezzo delle abitazioni «è determinata dal crollo nelle erogazioni dei mutui alle famiglie da parte delle banche” ed inoltre che «negli ultimi anni i mutui per acquisto di abitazioni concessi dagli istituti di credito solo calati del 72%, passando dai 62,7 miliardi di euro del 2007 ai 17,6 miliardi di euro del 2013. Nell’ultimo periodo si è registrata una lieve inversione di tendenza, ma questa appare del tutto insufficiente a far riprendere il mercato immobiliare».

Sicuramente l’associazione vicina ai consumatori evidenzia un punto fondamentale per la mancata realizzazione del più ambito sogno di ogni famiglia: l’acquisto dell’abitazione è stretto dalla forte morsa sul fronte dell’erogazione del credito da parte delle banche. Quest’ultime hanno esigenze di maggiori garanzie da parte del futuro debitore. Ma nonostante questo impedimento formale, nel nostro paese, ormai è pressoché unanime il fronte di coloro che non si sentono più al sicuro attraverso l’acquisto e/o investimento nel mattone.

La ragione è semplice e sostanzialmente di natura economica: per lo più dei casi, muoversi nell’immobiliare non conviene. Prescindendo dall’erogazione di liquidità, in molti, oggi, non ritengo opportuno un impiego delle proprie disponibilità su questo fronte del mondo degli investimenti. Il motivo? Quello che in Italia è il più sentito da tutti: l’elevata tassazione.

Nel corso di questi ultimi anni, l’introduzione di nuove imposte, ha di fatto scoraggiato i già proprietari come al tempo stesso i futuri propensi acquirenti.

Risulta facile – e scontato – scaricare sul fronte bancario il calo della domanda ma analizzando attentamente le esigenze di ogni cittadino, sorge spontanea una domanda: quanti al giorno d’oggi acquisterebbero un immobile ai soli fini di investimento?

Nello stesso periodo (dal 2010 ad oggi) l’investimento immobiliare sottoforma di strumenti finanziari mobiliari (es.: OICR appartenenti alla categoria “azionaria settore immobiliare”) ha reso molto di più per tutti coloro che nel “mattone immateriale” hanno creduto: le performance sono significativamente diverse e si attestano su una media di ritorni positivi annualizzati pari al 20%.

Viste queste risultanze ed essendo ormai consapevoli della veridicità del proverbio utilizzato come titolo a questo intervento non ci resta che apprezzare l’ulteriore detto «Casa mia, casa mia, benché piccola tu sia, tu mi sembri una badia». Imposte permettendo.